Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?

Стоимость недвижимости заставляет многие пары оформлять ипотечные кредиты, а такой вид займа подразумевает длительные выплаты. За это время супруги могут задуматься о разводе. Поэтому так важно знать, как делится квартира в ипотеке, если заемщики собираются расстаться.

Оформление ипотеки до брака

Известно, что все имущество, полученное супругами до регистрации брака, является их личной собственностью. Это касается и ипотечной недвижимости, которая была оформлена одним из них. Правило подтверждается ст. 36 СК РФ.

Некоторые виды имущества, приобретенные в барке, также могут находиться в  собственности мужа или жены:

• подаренное мужу и жене;
• полученное по наследству.

Есть и другие нюансы. Квартира, приобретенная мужем или женой до брака, является единоличной собственностью только при условии, что владелец сам выплатил ипотеку. И желательно также до брака.

Если выплата займа стала обязанностью обоих и второй супруг, не являющийся собственником (созаемщиком) помогал погашать ипотеку, он имеет право на определенную компенсацию.

К такой компенсации можно отнести:

1. Возврат платежей. Точную сумму придется доказывать с помощью соответствующих документов.
2. Оформление жилья в долевую собственность. К примеру, если собственник муж, то часть имущества может требовать жена.

Для того чтобы раздел имущества, приобретенного одним из супругов до брака, не был несправедливым, необходимо:

• Подписать брачный договор, где будут учтены все нюансы.
• Составить соглашение о разделе имущества во время бракоразводного процесса.
• Обратиться в суд.

Если второй супруг действительно имеет право на часть имущества, за которое платил ипотеку, он может его отсудить.

Оформление ипотеки в браке

Заем на недвижимость в браке подразумевает, что квартира является общей собственность. Даже если платит только один из супругов. Но при расторжении брака такая недвижимость все равно подлежит разделу, причем существует несколько способов.

Способы раздела

Как правило, порядок раздела ипотечной квартиры определяется супругами. Главное условие – их решение не должно противоречить нормам российского законодательства. Также учитываются различные нюансы. К примеру, кто из пары выступает поручителем, являются ли они оба созаемщиками, был ли использован материнский капитал и т. д.

Продажа

Ипотека, взятая в браке, может осложнить развод. И если супруги не способны разделить квартиру поровну, ее следует продать. Обычно это идеальный способ, если жилье является однокомнатным, а значит, не подлежащим разделу. При осуществлении данной процедуры важно учитывать:

1. Интересы детей, если использовался материнский капитал.
2. Мнение банка, если ипотека еще не выплачена.

Вырученные от продажи деньги идут на погашение займа. Остаток суммы супруги делят между собой.

Переоформление договора

Банки нередко перестраховываются, указывая в ипотечном договоре дополнительные пункты. Как правило, они касаются порядка оплаты ипотеки при разводе созаемщиков. В этом случае их кредитные обязательства остаются неизменными, поэтому после расторжения брака они вынуждены выплачивать кредит.

Супруги также могут переоформить договор, но только при условии разрешения залогодержателя. К примеру, ипотека может быть переоформлена только на одного из них, а второй заемщик в результате получит компенсацию.

По сути, банку не важно, кто из заемщиков будет рассчитывать по кредиту. Но ему придется доказать свои финансовые  возможности, позволяющие выплачивать кредит одному.

Мировое соглашение

Раздел жилья должен быть оформлен с помощью соответствующих документов. Поэтому многие пары при разводе составляют дополнительное соглашение. Этот документ включает все необходимые условия раздела ипотечной недвижимости. Они эти условия не должны нарушать интересы несовершеннолетних детей или залогодержателя, которым выступает банк.

Раздел при наличии детей

Если у пары есть несовершеннолетние дети, при разделе жилплощади нужно учитывать различные нюансы. Во-первых, доля жилья того из супругов, с которым остаются дети, может быть увеличена. Во-вторых, при использовании материнского капитала для погашения ипотеки дети обязаны получить доли жилья.

Часть одного из родителей может быть увеличена, если:

• Эта единственная жилплощадь, на которой он может проживать вместе с детьми.
• Ребенок сильно болен и нуждается в постоянном уходе.
• У опекуна детей низкий уровень дохода.

Если для погашения займа используется материнский капитал, то закон обязывает родителей выделять соответствующие доли всем детям без исключения. При этом обязательно учитывается мнение органа опеки. В случае раздела жилья при разводе родители обязаны учитывать доли детей.

Если квартира продается, то всем несовершеннолетним владельцам должны быть предоставлены новые равнозначные доли в новой или любой другой жилплощади. Помимо органа опеки решение супругов должен одобрить суд, так как развод при наличии маленьких детей осуществляется только в судебном порядке.

Раздел военной ипотеки

Военная ипотека – особый вид кредитования, который обслуживается из государственного бюджета. Поэтому кроме банка-залогодержателя одной из заинтересованных сторон является государство.

Супруги, которые находятся в процессе развода, нередко пытаются разделить жилье, приобретенное с помощью военной ипотеки. Сделать это можно либо мирно, либо через суд. В первом случае следует учитывать, что пока государство не выплатит ипотеку за заемщика, продать жилье не получится. Можно лишь договориться о том, кто будет пользоваться жилплощадью все это время.

Существует несколько вариантов:

1. Заемщик предоставляет жилье супруге безвозмездно или за небольшую компенсацию.
2. Заемщик оставляет за собой право использовать недвижимость, предоставив компенсацию.
3. Недвижимость передается детям.

После погашения кредита квартира может быть переоформлена на любого из указанных лиц или продана.

Брачный договор

Один из самых популярных способов решить все имущественные вопросы при разводе – брачный контракт. Этот документ заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Если пара оформляет брачный договор до свадьбы, то он вступает в силу с момента регистрации брака. В случае заключения договора в браке он действителен с момента подписания.

Скачать образец брачного договора для граждан вступающих в брак Вы можете нажав на кнопку ниже:

В брачный контракт можно вносить необходимые изменения на протяжении всей семейной жизни, но только по обоюдному согласию.Условия могут быть следующими:

• Режим общей собственности. Супруги не определяют доли недвижимости в браке, а при разводе делят ее поровну. С помощью брачного контракта режим совместной собственности можно установить по отношению к определенному имуществу (ипотечной квартире). А остальную собственность делить иначе.
• Все имущество супругов разделено на доли (необязательно равные).Режим долевой собственности.
• Режим раздельной собственности. Каждый из супругов является владельцем своего имущества, которое не делится в случае расторжения брака.

Нельзя включать в документ пункты, регулирующие личные отношения супруга, ограничивающие их права или права общих детей. Также запрещено устанавливать место проживания несовершеннолетних детей в случае развода, порядок выплаты алиментов и т. д. Для этого есть другие документы (алиментное соглашение).

Договор можно признать недействительным в судебном порядке. Тогда режим, установленный с помощью этого документа, также будет недействительным. Основания для аннулирования брачного контракта следующие:

1. Стороны нарушили нормы российского законодательства при составлении документа.
2. Договор не был заверен у нотариуса.
3. Один из супругов был недееспособен во время подписания контракта.
4. Договор был подписан под принуждением, в результате угроз или шантажа.

Если брачный контракт будет признан недействительным, имущество супругов будет поделено по закону.

Процедура раздела в суде

Пары с детьми, не достигшими совершеннолетия, всегда разводятся в суде. И не имеет значения, что у них нет имущественных претензий друг к другу. На практике имущественные споры являются причиной обращения в суд при разводе даже при отсутствии общих детей.

Скачать образец искового заявления о разделе кредита Вы можете нажав кнопку ниже:

Этим способом пользуются те супруги, которые не могут самостоятельно разделить ипотечную квартиру. Тогда недвижимость и долговые обязательства будут поделены поровну (если нет дополнительных требований относительно выделения доли для ребенка).

Документы

Истцом в случае раздела имущества при разводе может выступать любой из супругов.

Ему понадобятся следующие документы:

• Исковое заявление. Оформляется согласно стандартному образцу.
• Документы на недвижимость.
• Бумаги из банка. Ипотечный договор, выписки из банковского счета, подтверждающие оплату кредита, и т. д.
• Свидетельство о заключении брака (о разводе).
• Документы на общих детей.

К дополнительным бумагам, необходимым для судебного разбирательства, относят брачный контракт, бумаги, подтверждающие использование материнского капитала, квитанцию об оплате госпошлины.

Основные сложности

При разделе общего имущества нередко возникают различные трудности. Но если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ситуация осложняется еще больше. Все дело в наличии третьей заинтересованной стороны, которая выступает залогодержателем. Обременение, наложенное на жилплощадь, не позволяет заемщикам свободно ею распоряжаться.

К основным трудностям раздела ипотечной квартиры можно отнести:

1. Один из заемщиков может отказаться от выплаты своей части ипотеки. Тогда все сложности с оплатой ложатся на плечи второго супруга.
2. Банк может не дать согласие на продажу жилья. В этом случае заемщикам придется выплачивать ипотеку вместе и далее или переоформлять кредит на кого-то одного. Второй супруг в этом случае должен потребовать компенсацию, что приведет к дополнительным расходам.
3. Если супруги, занятые бракоразводным процессом, не платят ипотеку, банк может забрать недвижимость. Пока не будет принято решение о разделе займа, лучше не допускать просрочек.
4. Важно следить, чтобы все документы были оформлены юридически правильно. Это касается не только ипотечного договора, но и других бумаг (брачного контракта, соглашения о разделе имущества). Иначе их можно будет легко оспорить в суде.
5. Если есть ребенок, то при расторжении брака и разделе недвижимости нужно учитывать и его интересы.

Подводим итоги

Оформление ипотеки супругами должно осуществляться с учетом того, что они могут разойтись. Многие банки сейчас предлагают сразу прописывать условия раздела имущества в ипотечном договоре. Обычно указывается продажа квартиры и раздел денежных средств. Если есть дети, их интересы учитываются, прежде всего.